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在房地产大变局中寻找出路

??时间:2019-02-20 09:15来源:未知 作者:企业观察报 点击:

在房地产大变局中寻找出路
 
过去一年,房地产行业发生了很多变化。前一阵,全国的房地产公司,在 A 股和港股上市的,总共将近 500 家,在 2018 年,有 135 家上市房地产公司的大股东把股份卖掉,不做了。另外还有一大批房地产公司改名,甚至在主营业务当中把房地产拿掉了。也就是说,过去一年,房地产行业的确发生了转向。
 
从 2017 年开始,房地产就进入了“后开发时代”。
 
“后开发时代”三大特点
第一,产品多样化,我们叫全产品线。住宅以外,我们开始进入全产品线的竞争,包括五大类:写字楼、购物中心、仓储物流、教育研发、医疗健康。五大类产品又分了若干细节的产品。五大类产品全部都开始竞争,我们叫进入全产品线,后开发时代是全产品线竞争。
 
第二,全价值链。进入“后开发时代”,不是挣开发的钱,“开发时代”买地、开发、再卖掉,挣的是加工费。“后开发时代”,买地、经营、资产证券化、不动产金融……全价值链都是要价值创造的重点。
 
第三,全商业模式。“开发时代”就一种模式:买地、建房、卖房。“后开发时代”可以是建了卖,也可以是出租,也可以用金融方式来做,也可以小股开发商操盘来做,各种商业模式同时存在。
 
“后开发时代”如何提升
第一,在全产品线、全价值链、全商业模式中选定自己的领域、细分市场、产品、价值创造的价值链重点部分,选定属于自己的商业模式。
第二,算账方式要发生变化。在“开发时代”,是以每平米的销售额来算账。在“后开发时代”的算账,一切围绕租金回报,预算以资产的管理和资产运营为核心。
 
第三,投资模式要改变。“后开发时代”的整个模式改变了,叫“三分开,一统一”,开发、投资、运营三个角色是分开的,统一于开发商。开发商逐步变成小股操盘,在美国这叫收费开发商,特朗普就是收费开发商。也就是说,模式发生改变了,能力取代了资本。这种模式,目前在中国还比较少。这些东西,需要学习、需要了解,否则你没法进入“后开发时代”。
 
最后,“后开发时代”还有一个特别重要的事情:人才。之前所有的房地产,人才都非常单一,但进入“后开发时代”,对人才的需求变得更加强烈。比如一个开发商花了二十年专门做酒店,放眼全国度假酒店,都是做得非常棒的,但他要做写字楼,就成了门外汉。另外,房地产还有大量的交易,怎么对房地产物业做尽职调查,基建怎么做,怎么样估值,都要很专业的知识。所以,“后开发时代”的人才专业化要求特别高。
 
我们国家的人均 GDP 还在增长,未来行业的新发展,我们也会感觉到力不从心,因为我们对很多新东西也知之甚少,我们身边也没有人给我们讲,中国的大学也没有开这这样的课程。所以我们就借助于行业已有的经验,同时联络国内外跟房地产有关的专业课程资源,去交流,去学习“后开发时代”的专业知识。通过这样的交流、学习,提升自己,以便在“后开发时代”完成企业的转变、升级。如果能够对这些领域进行专业的训练、提升,我相信,我们从“开发时代”进入到“后开发时代”将是一个快乐的转型,而且是一个前景光明的转型。